法拍房无法入住？ 律师建议：购房者可要求排除妨害

　　2022年，多位市民通过网上竞拍的方式，购买了金凤区天嘉人和里的法拍房，没承想，房屋的产权证都已经办理完成，今年想要装修入住时，却受到了不小的阻碍。原来，开发公司表示未达到交付条件，且对产权证产生质疑。

　　对此，银川市不动产登记事务中心表示，法拍房购买后，只要房子在有关部门进行了初始登记，具备了办理不动产证的条件，申请人可凭证能办理房屋产权证。相关律师也表示，物权明确的购房者，可要求排除妨害。

　　购房者：房屋有产权证为啥不让装修入住？

　　“我们是通过正常拍卖渠道购得的房子，而且办理了不动产证，结果在装修入住过程当中，物业公司和开发公司以这栋楼未交工为由，阻拦我们装修，甚至还把电梯停了。”据这些购房者介绍，他们购买的法拍房都位于天嘉人和小区的6号楼，前期购房时，他们曾实地看过，单元楼及房屋内相应的配套设施都能正常使用，而当他们打算进小区进行装修时，不仅小区的门难进，就连楼内的一些设施也遭到了人为破坏。“除了电梯停了，入户的电线、自来水、地暖管的阀门，不是剪断就是拆了。”

　　现场，一些购房者拿出了他们购房时的相关手续以及办理完成的房屋产权证，还调取了有关天嘉人和里6号楼的竣工验收备案资料，希望房地产公司能让他们早日入住新房。“我们购买的这栋楼，已经在去年完成了竣工验收备案，但是他们却说没有竣工验收......”一些购房者说道。

　　随后，购房者向记者提供了一份针对天嘉人和里6号楼（除1-101室）的《房地产司法鉴定估价报告》，上面写道：估价对象配套设施完善，室内水、电、暖，通信、天然气设施齐全，房屋维护状况较好，能够满足使用要求，且该宗地达到“七通一平”（通给水、通排水、通电、通信、通路、通暖、通气、场地平整）的开发程度。“小区一共好几栋楼，其他楼早就有人住了，为什么就我们不能入住？”购房者质疑道。

　　记者调查：开发公司表示未达到交付条件

　　按理说，房屋的产权证都办了，这房子的产权就已经归属于购房者了，为何又会出现购房者所说的这些问题呢？天嘉人和里的开发商——宁夏骏宁房地产开发有限公司的负责人马骏骑说：“他们买的房子现在没办法交房，因为到目前为止，手续还不具备，至于他们办理的不动产证，不知是如何办理的？”对于购房者已经办理的房屋产权证，马骏骑对房产证的合规性表示了质疑，并且仍旧声称天嘉人和里6号楼并未进行竣工验收。

　　对于购房者所说的人为故意配套设施的情况，马骏骑也并没有否认。“房子没有竣工验收， 建筑商还没有交到开发商手里，所以断水电是合理的。”

　　马骏骑表示，6号楼今年10月份才能具备交付条件，这些购房者要想入住，一方面他们还需核实产权证等资料，同时还要对相关费用进行评估。“因为他们购买的房子是2018年评估的，当时评估时，部分手续和费用没有完成，所以他们还需要补交一些费用。需要法院、业主和开发商，三家一起核算。”马骏骑说。

　　面对开发公司这样的说法，一些购房者拿出了房屋的变卖公告，上面清楚地写道“变卖标的物可能存在欠缴的所有税、费（包括但不限于物业费、水、电、暖、气）发生在变卖成交之前的由原产权人承担，发生在变卖成交之后的由买受人承担”。然而，对于补交费用的问题，双方仍旧僵持不下。

　　经过一番沟通，开发公司仍旧表示，他们10月份才能对6号楼进行交付，对此，购房者们并不认可。“法院带着开锁公司和公证处来给我们做了房屋交付，开发商却说10月份才能交房，这是没有任何根据的。”购房者说道。

　　法拍房购买后 可持生效法律文书单方申请不动产登记

　　现场对于业主所取得的房屋产权证，开发公司负责人提出了自己的质疑，面对质疑，一些购房者现场拨通了银川市不动产登记事务中心的电话。

　　“你是601吗？没有任何问题，现在你的产权是正常的，无抵押，无查封，是正常办证的。”采访中，两位购房者也查询了他们的办证情况，目前在银川市不动产登记事务中心的系统内都能查询到。

　　随后，记者向银川市不动产登记事务中心了解得知，法拍房购买后，只要房子在有关部门进行了初始登记，具备了办理不动产证的条件，那么申请人拿着法院出具的生效法律文书、完税凭证等资料就能办理房屋的产权证。

　　“通过查询，申请人申请办理转移登记时，房屋已经做完了首次登记，完全具备了办证条件。当时申请人提交了生效的法律文书，法律文书上有明确的权利归属，所以整个过程没有任何问题。”银川市不动产登记事务中心受理与调查科工作人员张毅帆表示，依据《不动产登记暂行条例》，申请人持生效法律文书，可以单方申请不动产登记。

　　随后，记者又从银川市住建局了解到，天嘉人和里6号楼及其他住宅楼的初始登记是在2022年9月份完成的。为了进一步了解天嘉人和里小区目前的整体情况，记者对该小区进行了再次走访，发现其他住宅楼的居民，早在2019年，就已经陆续入住。“水、电、路、暖，这些都通了，入住率还可以。”一些入住的业主表示。

　　律师观点：物权明确 购房者可要求排除妨害

　　采访中，双方还就相关费用从何时进行核算缴纳存在着争议，那么目前这些购房者遇到的问题，究竟要如何解决？记者对此向律师进行了咨询。

　　购房者向记者提供了他们办理的房屋不动产证，以及2023年3月11日银川市中级人民法院同公证处公证人员、开锁公司人员，为买受人办理移交手续时的公证书。对此宁夏怀远律师事务所律师付巧表示，购房者取得了房屋的不动产证，就表明他已经取得了房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。“购房者有了不动产证，就证明这个物权是确立的，而且从日常来看，房屋交付使用的具体表现形式就是交付房屋钥匙，现在购房者已经拿到了钥匙，那就证明他们已经是一个完全的所有权人，有权进入房屋，对房屋进行占有、使用、收益、处分。”

　　付巧律师表示，根据《民法典》的有关规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。“如果开发商坚持不让业主进入小区进行装修入住，那么作为物权所有人，可以通过报警，或者是向法院起诉的方式，来维护自己的正当权益。”此外，针对购房者与开发公司存在争议的税费问题，付巧律师表示，购房者购买的房屋虽然是在2018年进行的市场价值评估，但是变卖公告等资料里约定得很清楚，变卖标的可能存在欠缴的所有税、费（包括但不限于物业费、水、电、暖、气）发生在变卖成交之前，由原产权人承担，发生在变卖成交之后，由买受人承担。

　　法拍房相较于其他普通商品房，因价格相对较低，受到了一些市民的青睐，但是因其客观存在的一些瑕疵问题，也让其存在着较大的购买风险，对此，付巧律师提醒大家，购买法拍房前，一定要对房屋的情况进行全面了解。“首先要了解房屋的权属情况，比如房屋是否办理了不动产证，有无抵押，是否存在租赁的情况，税费是否缴清等。除此之外，还应了解房屋及小区的配套设施是否齐全，如果能实地了解的，最好实地进行了解，看看房屋的内部情况，水、电、暖等是否能正常使用。如果购买人，购买前不去了解这些信息的话，那么购买以后产生的相关风险，以及使用中存在的瑕疵等问题，就要由购买人自行来承担。”付巧律师提醒道。

　　记者 朱红杰 李哈伦