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“民法典时代”
物业和业主的拉锯战这样来解决

时间:2020-09-02 10:13:03来源:银川新闻网
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  平常生活中,不少小区的业主与物业公司间矛盾重重。明年起施行的民法典,对不少物业方面的热点难点问题都做出了明确规定。不仅增设《物业服务合同》专章,明确物业服务企业的权利义务与责任,还在物权编和侵权责任编中同样规定了物业服务企业的责任,对物业管理行业将产生积极深远的作用与影响。与此同时,随着“民法典时代”的到来,除了物业服务企业以及相关行业外,社区居民同样也需要更加规范自己的行为。

  物业与业主间的矛盾剪不断理还乱

  不久前,银川的杨女士向记者反映,她所在小区物业对自己家又是断水又是断电,几次理论无果,她便想借助媒体维权。记者前往杨女士所在小区了解情况时,该小区物业工作人员却也是一肚子委屈。他告诉记者,杨女士已经接连拖欠两年物业费,他们屡次索要都被对方指着鼻子一通数落,万般无奈才对杨女士家断水断电。而对于物业所反映的情况,杨女士态度十分鲜明:物业服务不到位,所收取的物业费和服务不成正比,这是她拒付物业费的原因。

  事实上,在银川像杨女士和其小区物业之间的这类剪不断理还乱的矛盾,并不鲜见。据兴庆区人民法院速裁审判庭审判员贺晶婕介绍,近几年来,随着业主维权意识的提高,以及各个物业公司在经营和管理方面愈加规范,该院每年接手有关物业和业主之间矛盾的案件数量逐渐递增,但此类案件大部分在调解阶段就能解决,很少有对簿公堂的。

  细数这些年来业主和物业之间的这些“恩恩怨怨”,在即将到来的“民法典时代”终将有法可依,将于2021年1月1日起施行的民法典对物业管理和业主的权利义务都有明确的规定,以后涉及到物业、业主的许多问题将会迎刃而解。

  物业职责规定将有法可依

  小区卫生没人搞,烦心!电梯坏了没人修,忧心!垃圾堆成山没人清理,闹心……这也可能是与前文中杨女士有相同经历的业主们,抗拒物业公司的主要原因。那么物业公司究竟有哪些职责?

  民法典第九百四十二条规定:物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

  对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

  贺晶婕表示,物业公司应当维护电梯的正常运行,及时清扫小区内的垃圾,保持良好的小区环境。物业公司还应当维护好物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全,例如加强巡逻、安装监控等。如果在物业服务区域内有违反治安、环保、消防等法律法规的行为,物业公司应当采取合理措施制止,并向有关主管部门报告,协助处理。

  业主不交费物业公司可诉讼仲裁但不得停供

  “一般我们调解的案子里,业主不交物业费的原因主要有三类,一类是房屋质量出现问题,一类是业主认为物业公司服务不到位,另一类就是业主买了房子后一直没有居住,他认为没有享受到物业服务,所以不应该向物业公司交付这笔费用。”贺晶婕告诉记者。

  民法典第九百四十四条规定:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

  贺晶婕说,物业公司提供的是小区公共事务管理服务,即对小区内环境、卫生、安全等方面的日常维护。因此,即便没有实际居住也应当交纳物业费。目前也有一些物业公司为没有实际居住的业主办理“房屋空置”,可以减免一定比例的物业费;如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,业主可以通过业主委员会直接与物业公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区,业主们应当注意保留或固定证据,以便在发生纠纷时有据可依。

  小区公共收益归业主共有

  “我们小区是个新建高层住宅小区,实行‘人车分流’管理,地上没有停车位。小区的公共收益主要集中在小区电梯、户外广告费、入场费、占地费等,我们小区没有业委会,这笔收入都由物业收取,作为业主,我希望物业能主动公示收支明细。”贺兰县某小区业主张先生说,自从去年年底听说中瀛御景小区为业主们返还一百多万公共收益资金,他这才知道,原来小区的这部分收入,本应为业主所有。

  除了张先生,该小区还有一些业主认为,他们关注小区公共收益的目的“不是与物业形成对立。“物业是小区的管家,希望管家能更好地为小区服务,既然有这笔公共收益,管家就应该公示,做到‘物尽其用’,而不是藏着掖着,影响彼此的信任与和谐”。

  其实在银川,业主与物业之间的这类问题,近年来也日益凸显。贺晶捷介绍,其实我们买的商品房,都存在公摊面积,公摊面积就是指公共部分,实际上是我们花钱购买的,所以小区的公共部分的收益,当然要归业主共有。这些收益一般包括:小区道路绿地或者其他场所停放车辆的车位收益;租赁摊位的租金摊位费,入场费和场地费的收益;电梯间的广告、楼道广告、户外广告等收益。然而事实上,大多数业主对小区公共收益不知情,对公共权益的漠视也是导致这笔收益“被隐形”的原因之一。

  “这些公共收益触及了全体业主的利益,而不单单是某个业主的权益,如果一旦触及到业主的切身利益,诸如房屋漏水、车辆被划、被盗等,那么业主的维权意识会更强一些。”贺晶捷补充道。此外,小区公共设施权属存在纷争也是公共收益管理存在漏洞的原因之一。如地上车位、小区会所、幼儿园等都属于公共配套设施,但有的权属还登记在开发商名下,开发商直接授权给物业公司或自己的物业公司,“顺理成章”地将这些由公共空间带来的收益收入囊中。

  民法典第二百八十二条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。也就是说民法典明确了利用小区业主共有场所产生的收入,属于业主共有。

  民法典第二百八十三条规定:建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。而且,为了避免业主的公共利益被不法侵占、侵害,物业人员有信息公开和报告的义务,如物业公司拒不公开的,业主可以依法维权。

  说到维权,贺晶捷告诉记者,即便是在民法典没有正式实施的当下,业主也可以通过三种途径来维权:一是尽快召开业主大会,成立业主委员会,通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督,同时决定该部分收益的具体用途;二是向物业管理行政主管部门投诉、举报,由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行处罚、纠正;三是联合业主直接向人民法院起诉,请求公开共用部分的使用和收益情况,或者请求对公共区域的收益进行分配。

  出租出售小区车位应优先考虑业主

  “我既是小区业主,又买了一间铺面,两头交着物业费,也交着车位费,可我的车位却不能保证。”瑞士花园小区业主樊先生说,他们小区临街有一片停车位,属于小区所有,可是由于这片停车位设置在小区外面,因此就近还会出租给隔壁小区的业主,但这样一来,车位紧张时,作为该小区业主的他却没地方停车。

  近年来,随着银川市私家车保有量日益增加,停车难、停车贵成为困扰居民的难题。伴随而来的涉及车位权属以及用途等方面的纠纷也不断增加。对此,《物权法》第七十四条第一款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。民法典对此也作出详细规定。

  民法典第二百七十五条规定:建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库归属,由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。第二百七十六条规定,建设区划内、规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。

  贺晶捷告诉记者,即便在开发商对部分车位拥有所有权的情况下,如果没有满足小区业主需要,开发商也无权将车位出售给业主之外的“第三人”,否则业主委员会可以代表业主提起诉讼。

  宠物伤人两种情形不免责

  2018年7月,泰和地中海小区60多岁的业主万女士在小区内被一只狗咬伤腿部,而伤人小狗的主人却早已搬家,赔偿便成了问题。事实上,近几年,养宠问题日益受到关注。民法典设定“饲养动物损害责任”,用法治来促进文明养宠。同时,民法典强调了养狗的责任取向,这些规定将在很大程度上发挥规范作用,进一步敦促宠物主人注意自己的责任,以文明的方式养狗,否则将依法承担责任。

  据贺晶婕介绍,民法典规定了两种情形不能减轻或免除责任:一是违反管理规定,未对动物采取安全措施造成他人损害的,动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任,但是能够证明损害是被侵权人故意造成的,可以减轻责任。动物饲养人或管理人对于饲养的动物应注射疫苗、拴狗绳、捡拾排泄物等文明饲养行为将成为规定,违反这些规定,造成他人损害的,即视为饲养动物人或管理人存在过错,即便是被侵权人故意激怒动物,动物饲养人也需承担相应的责任,不能免除责任。另一种是《侵权责任法》里已有的规定,即禁止饲养的烈性犬危险动物造成他人损害的,动物饲养人或管理人应当承担侵权责任。

  个人侵占公共用地业委会有权叫停

  私搭乱建,草坪变身“私家庭院”;绿化走廊,成了黄瓜、西红柿的天然种植场——这些侵占公共绿地的行为让很多业主既气愤又无奈。然而大多数业主在表达谴责的同时,却不知道该如何做,虽然想维权,但又担心维权太麻烦,于是很多人在物业不作为、综合管理力度又弱的情况下只好选择保持沉默。2019年,江苏省淮安市一家高档小区的物业公司不再沉默,起诉至法院要求小区业主退还公共绿化,要求业主将擅自圈占的公共绿地恢复原状。

  法院经审理后最终认定:被告业主的户外花园已超出了其住宅专有部分的范围,房屋平面图标明的庭院范围之外的部分应由小区业主共同享有,物业公司主张其停止侵占该公共部分,有事实和法律依据,最终支持了物业公司的诉讼请求。

  贺晶婕说,根据民法典相关规定,如果有些业主存在在小区内私占绿化用地、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险等。

  业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。“这里的‘应当’就会有一定的强制性,会避免相关部门庸政、懒政,让当事人在维权过程中有法可依,保障他们的合法权益。”贺晶婕说。

  记者 王辉 孙瑞亭

【责任编辑:李琳娜】

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